Būsimo būsto pirkimas ir pardavimas – vienas rizikingiausių nekilnojamojo turto sandorių. Preliminariojoje sutartyje dažnai nurodoma, kad būstas bus perduotas pasiekus tam tikrą statybos baigtumo procentą, pavyzdžiui, 80, 85 ar 90 procentų. Tačiau vien toks procentas neatskleidžia, kokios faktinės būklės būstas bus perduodamas ir kokius konkrečius darbus iki perdavimo privalės atlikti pardavėjas ar vystytojas.
Tas pats statybos baigtumo procentas skirtinguose objektuose gali apimti skirtingą atliktų darbų apimtį. Todėl sutartyje neužtenka nurodyti, kad būstas bus perduotas „85 procentų baigtumo" arba „su daline apdaila".
Siekiant išvengti vėlesnių nesutarimų, pirkimo–pardavimo dokumentuose turėtų būti konkrečiai nurodyta, kokios būklės būstas bus perduodamas: ar bus įrengta elektra, šildymas, grindys, vandentiekis, nuotekos ir kitos pagrindinės sistemos. Taip pat svarbu aiškiai atskirti, kokius darbus atliks pardavėjas, o kokius savo lėšomis turės užbaigti pirkėjas.
Toks konkretumas svarbus abiem šalims. Pirkėjas aiškiai žino, kokios būklės būstą įsigis, o pardavėjas gali išvengti reikalavimų atlikti darbus, dėl kurių šalys nebuvo susitarusios.
Preliminariojoje sutartyje būtinas konkretus darbų sąrašas
Sudarant preliminariąją sutartį svarbu į ją arba jos priedą įtraukti konkretų pardavėjo ar vystytojo atliekamų darbų sąrašą. Jame turėtų būti aiškiai aprašyta, kokios būklės būstas bus perduodamas ir kokie darbai bus atlikti iki perdavimo.
Ne mažiau svarbūs papildomi pardavėjo įsipareigojimai, kurie dažnai turi reikšmingą įtaką būsto vertei ir pirkėjo sprendimui jį įsigyti. Pavyzdžiui:
- terasos įrengimas;
- sklypo aptvėrimas, tvoros ir vartų įrengimas;
- automobilių stovėjimo vietos ar stoginės įrengimas;
- įvažiavimo ir takų išgrindimas;
- sklypo išlyginimas, vejos pasėjimas ir kiti gerbūvio darbai;
- sandėliuko ar kitų papildomų statinių įrengimas;
- privažiavimo kelio ir bendro naudojimo teritorijų sutvarkymas.
Šie objektai neretai būna pavaizduoti projekto vizualizacijose, planuose ir pardavimo skelbimuose arba aptariami šalių derybų metu. Tačiau vien vizualizacijos ar žodinio pažado nepakanka, kad būtų aišku, ar konkretus objektas iš tiesų patenka į pardavėjo įsipareigojimų apimtį.
Todėl šalims svarbūs darbai turėtų būti konkrečiai išvardyti preliminariojoje sutartyje arba jos priede, kartu nurodant jų atlikimo terminus.
Tai apsaugo ne tik pirkėją, bet ir pardavėją. Aiškus sąrašas padeda išvengti situacijos, kai pirkėjas tikisi gauti vizualizacijose matytus ar derybų metu aptartus objektus, nors pardavėjas jų nelaikė sutartų darbų dalimi.
Įsipareigojimus būtina tinkamai įtvirtinti ir pagrindinėje sutartyje
Ypač svarbu preliminariojoje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nepamiršti sudarant pagrindinę notarinę pirkimo–pardavimo sutartį.
Pagrindinės sutarties pasirašymo metu būstas jau gali būti registruojamas ar perduodamas pirkėjui, nors dalis sutartų darbų – terasa, tvora, gerbūvis, parkavimo vieta ar privažiavimas – dar nėra atlikti.
Tokiu atveju neužtenka prie pagrindinės sutarties pridėti projekto vizualizacijas arba bendrai nurodyti, kad galioja preliminariosios sutarties priedai. Pagrindinėje sutartyje arba konkrečiame jos priede turėtų būti aiškiai išvardyti visi dar neatlikti pardavėjo darbai ir papildomi įsipareigojimai.
Kartu reikėtų nurodyti:
- kokius konkrečius darbus pardavėjas dar privalo atlikti;
- iki kada kiekvienas iš jų turi būti atliktas;
- ar būsto perdavimas ir pagrindinės sutarties pasirašymas reiškia, kad visi darbai jau atlikti;
- kokie įsipareigojimai lieka galioti po nuosavybės teisės perdavimo;
- kokia tvarka bus fiksuojami atlikti ir likę darbai.
Tai svarbu abiem sutarties šalims. Pirkėjui turi būti aišku, kokių darbų jis dar gali reikalauti, o pardavėjui – kokia yra tiksli jo likusių prievolių apimtis.
Pagrindinėje sutartyje taip pat gali būti nurodyta, kad ji pakeičia ankstesnius šalių susitarimus. Jeigu preliminariojoje sutartyje numatyti, tačiau dar neįvykdyti įsipareigojimai pagrindinėje sutartyje nepakartojami ar aiškiai neišsaugomi, vėliau gali kilti ginčas, ar jie apskritai liko galioti.
Vien vizualizacijų nepakanka
Vizualizacijos padeda suprasti bendrą projekto koncepciją, tačiau jos nepakeičia konkretaus sutartinio darbų sąrašo. Jose gali būti parodyta terasa, tvora, sutvarkyta veja, išgrįstas įvažiavimas ar automobilių stovėjimo vieta, tačiau nebūtinai aišku, ar pardavėjas įsipareigoja visus šiuos elementus faktiškai įrengti.
Todėl vizualizacijos gali būti pridedamos prie sutarties, tačiau greta jų turėtų būti konkretus rašytinis sąrašas, kuriame aiškiai nurodyta:
- kurie vizualizacijose parodyti objektai bus įrengti;
- kokius darbus atliks pardavėjas;
- kokie elementai yra tik iliustraciniai;
- kokius darbus turės atlikti pats pirkėjas;
- iki kada sutarti darbai turi būti užbaigti.
Konkretus darbų sąrašas turėtų būti įtrauktas tiek į preliminariąją sutartį ar jos priedą, tiek į pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, jeigu jos sudarymo metu bent dalis darbų dar nėra atlikta.
Aiški sutartis naudinga abiem šalims
Perkant ar parduodant būsimą būstą svarbiausia ne vien statybos baigtumo procentas ir ne patrauklios projekto vizualizacijos. Svarbiausia – konkretus pardavėjo atliekamų darbų ir papildomų įsipareigojimų sąrašas.
Pirkėjui toks sąrašas leidžia suprasti, kokios būklės būstą jis įsigis ir kokių darbų galės reikalauti. Pardavėjui jis leidžia tiksliai apibrėžti prisiimamus įsipareigojimus ir išvengti nepagrįstų lūkesčių dėl darbų, dėl kurių šalys nesusitarė.
Todėl konkretūs darbai ir papildomi įsipareigojimai turėtų būti aiškiai įtvirtinti preliminariojoje sutartyje, o sudarant pagrindinę sutartį – pakartoti, išsaugoti arba įtraukti į konkretų jos priedą. Aiškus rašytinis susitarimas sumažina riziką, kad po būsto perdavimo šalys skirtingai vertins, ar pardavėjas buvo įsipareigojęs įrengti terasą, tvorą, stovėjimo vietą, gerbūvį ar kitus objektus.
Šioje teisinėje apžvalgoje esanti informacija neturėtų būti vertinama kaip teisinė konsultacija. Tikslų reikalingų atlikti veiksmų planą ir teisinių paslaugų paketą, geriausiai atitinkantį kliento specifinę situaciją ir interesus, suteikiame privačioje teisinėje konsultacijoje, susisiekus elektroniniu paštu linas@labex.lt, arba telefonu Nr. +370 630 70 416.