Servitutas tampa aktualus, kai nekilnojamojo turto savininkas negali tinkamai naudotis savo turtu nepasinaudodamas kitam asmeniui priklausančiu nekilnojamuoju daiktu. Pavyzdžiui, servituto gali reikėti norint privažiuoti prie žemės sklypo, patekti prie pastato, jį prižiūrėti arba įrengti inžinerinius tinklus.
Tačiau servituto nustatymas reiškia kito savininko nuosavybės teisės apribojimą. Todėl teismui neužtenka įrodyti, kad naudotis kaimyno turtu būtų patogiau. Servitutas turi būti objektyviai būtinas, o jo vieta ir apimtis – kuo mažiau riboti kito savininko teises.
Kas yra servitutas?
Servitutas – tai teisė ribotai naudotis kitam asmeniui priklausančiu nekilnojamuoju daiktu arba šio daikto savininko teisių apribojimas, skirtas kitam nekilnojamajam daiktui tinkamai naudoti.
Pavyzdžiui, kelio servitutas gali suteikti žemės sklypo savininkui teisę važiuoti per kaimynui priklausantį sklypą. Servitutas gali būti nustatomas ir siekiant patekti prie pastato, atlikti jo priežiūros darbus ar įrengti bei eksploatuoti komunikacijas.
Servitutas nesuteikia teisės nevaržomai naudotis visu svetimu turtu. Turi būti aiškiai apibrėžta, kuria turto dalimi, kokiu būdu ir kokiu tikslu leidžiama naudotis.
Kada galimas servituto nustatymas teismo tvarka?
Kai savininkai nesusitaria, servitutas gali būti nustatytas teismo sprendimu, jeigu be jo nekilnojamojo turto nebūtų galima normaliomis sąnaudomis naudoti pagal paskirtį.
Servituto nustatymo siekiantis asmuo turi pagrįsti:
- kodėl servitutas būtinas;
- kokios kitos galimybės buvo įvertintos;
- kodėl alternatyvos nėra realios arba reikalautų neproporcingų sąnaudų;
- kodėl pasirinkta būtent konkreti servituto vieta ir apimtis.
Servitutas paprastai nenustatomas vien todėl, kad naudotis kaimyno sklypu būtų trumpiau, pigiau ar patogiau. Pirmiausia turi būti įvertintos galimybės problemą išspręsti neapribojant kito savininko teisių.
Tikslus servituto planas – viena svarbiausių bylos dalių
Reikalaujant nustatyti servitutą neužtenka abstrakčiai prašyti leisti važiuoti per sklypą ar patekti prie pastato.
Servituto plane turi būti aiškiai nurodyta:
- servituto vieta;
- ribos ir plotas;
- kelio ar praėjimo plotis;
- konkretus naudojimosi būdas.
Teismo sprendimas turi būti pakankamai tikslus, kad pagal jį būtų galima servitutą įregistruoti ir aiškiai nustatyti šalių teises bei pareigas.
Prieš kreipiantis į teismą taip pat verta įvertinti kelis galimus servituto variantus. Tai leidžia palyginti jų poveikį abiem nekilnojamiesiems daiktams ir pasirinkti mažiausiai kito savininko teises ribojantį sprendimą.
Kaip pasiruošti ginčui?
Servituto siekiančiam asmeniui svarbu surinkti įrodymus, patvirtinančius servituto būtinumą ir alternatyvų nebuvimą. Tam gali būti reikalingi žemės sklypų planai, kadastrinių matavimų dokumentai, topografiniai duomenys, nuotraukos, specialistų išvados ir alternatyvių sprendimų įrengimo sąmatos.
Savininkui, kurio turtui prašoma nustatyti servitutą, svarbu įvertinti:
- ar servitutas iš tiesų būtinas;
- ar egzistuoja kitas patekimo ar privažiavimo būdas;
- ar prašomas servitutas nėra platesnis, negu būtina;
- ar galima pasirinkti kitą, mažiau nuosavybę ribojantį variantą;
- kokį poveikį servitutas turės turto naudojimui ir vertei.
Vien nesutikimo su servitutu paprastai nepakanka. Jeigu siūlomas kitas servituto variantas, jį taip pat reikėtų pagrįsti konkrečiu planu ir faktiniais duomenimis.
Kompensacija už servitutą
Servitutas apriboja tarnaujančiojo nekilnojamojo daikto savininko teises, todėl kartu turi būti sprendžiamas kompensacijos klausimas.
Kompensacija gali būti vienkartinė arba periodinė. Jos dydis priklauso ne tik nuo servituto užimamo ploto, bet ir nuo realių savininkui sukeliamų apribojimų, turto vertės sumažėjimo, privatumo praradimo, priežiūros išlaidų ir kitų aplinkybių.
Todėl servituto siekianti šalis turėtų pateikti savo siūlymą dėl kompensacijos, o su jos dydžiu nesutinkantis savininkas – jį ginčyti konkrečiais skaičiavimais ir įrodymais.
Ar verta bandyti susitarti?
Prieš kreipiantis į teismą verta kitai šaliai pateikti konkretų pasiūlymą: servituto planą, naudojimosi sąlygas, darbų ir priežiūros tvarką bei siūlomą kompensaciją.
Susitarimas leidžia šalims pačioms nustatyti priimtinas sąlygas ir išvengti ilgo teisminio ginčo. Jeigu susitarti nepavyksta, toks pasiūlymas padeda parodyti, kokie sprendimai buvo svarstomi ir kodėl ginčo nepavyko išspręsti taikiai.
Esminė taisyklė
Servituto nustatymo byloje svarbu įrodyti ne tik bendrą poreikį naudotis svetimu turtu, bet ir tai, kad prašomas sprendimas yra būtinas, konkretus ir proporcingas.
Servituto siekiančiam asmeniui reikia pagrįsti alternatyvų nebuvimą ir pateikti tikslų servituto planą. Tuo metu turto savininkui svarbu įvertinti galimus kitus sprendimus, prašomo suvaržymo apimtį ir tinkamą kompensaciją.
Šioje teisinėje apžvalgoje esanti informacija neturėtų būti vertinama kaip teisinė konsultacija. Tikslų reikalingų atlikti veiksmų planą ir teisinių paslaugų paketą, geriausiai atitinkantį kliento specifinę situaciją ir interesus, suteikiame privačioje teisinėje konsultacijoje, susisiekus elektroniniu paštu linas@labex.lt, arba telefonu Nr. +370 630 70 416.